JENIS RENCANA ANGGARAN BIAYA

Berdasarkan pada proses perkembangan proyek dari mulai gagasan / ide sampai proyek diserahkan dari kontraktor ke pemilik, Rencana Anggaran Biaya dibagi dalam 4 jenis yaitu :

1. Rencana Anggaran Biaya Kasar (Taksiran) untuk Pemilik.

Rencana Anggaran Biaya dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide / gagasan untuk membangunan proyek atau tidak ( biasanya masih dibantu dengan Studi Kelayakan Proyek). Rencana Anggaran Biaya kasar ini juga dipakai sebagai pedoman terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti. Rencana Anggaran Biaya ini dibuat masih kasar / global sekali dan biasanya dihitung berdasarkan harga satuan tiap meter persegi luas latai atau dengan cara yang lain.

1. Rencana anggaran Biaya Pendahuluan oleh Konsultan Perencana

Perhitungan anggaran Biaya ini dilakukan setelah gambar rencana (desain) selesai dibuat oleh konsultan Perencana. Perhitungan anggaran biaya ini lebih teliti dan cermat sesuai ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.

Penyusunan anggaran biaya ini didasarkan pada :

a. Gambar Bestek

Gunanya untuk menentukan / menghitung besarnya volume masing – masing pekerjaan.

b. Bestek atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)

Gunanya untuk menetukan spesifikasi bahan dan syarat-syarat teknis.

c. Harga Satuan Pekerjaan

Dihitung dari harga satuan bahan dan harga satuan upah berdasarkan perhitungan analisa BOW.

2. Rencana Anggaran Biaya Detail oleh Kontraktor

Anggaran Biaya ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana (gambar bestek dan RKS), dan pembuatannya lebih terperinci dan teliti karena sudah memperhitungkan segala kemungkinan ( melihat medan, mempertimbangkan metode-metode pelaksanaan, dsb ). Rencana Anggaran Biaya ini kemudian dijabarkan dalam bentuk penawaran oleh kontraktor pada waktu pelelangan, dan menjadi harga yang pasti (fixed price) bagi pemilik setelah salah satu rekanan ditunjuk sebagi pemenang dan Surat Perjanjian Kerja (SPK) telah ditanda tangani.

3. Anggaran Biaya sesungguhnya (Real Cost) setelah proyek selesai

Bagi pemilik fixed price yang tercantum dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi tambah dan kurang (meer & minder werk). Bagi kontraktor nilai tersebut adalah penerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran yang sesungguhnya (Real cost) yaitu segala yang kontraktor keluarkan untuk menyelesaikan proyek tersebut. Besarnya real cost tersebut hanya diketahui oleh kontraktor sendiri. Penerimaan di atas dikurangi Real Cost adalah laba diperoleh oleh kontraktor.

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERHITUNGAN RAB.

Pemilihan tariff yang tepat untuk estimasi tender tergantung pada banyak factor. Beberapa diantaranya dapat disesuaikan secara obyektif, tetapi tidak banyak keadaan hanya pengalaman dan perasaan atas proyek tersebut yang dapat membantu penentuan tariff yang tepat.

q Kondisi pasar

Ketika menyiapkan estimasi , tariff dan harga yang dipakai biasanya akan diperoleh dari proyek0proyek sebelumnya atau data biaya histories. Akan tetapi estimasi pendekatan merupakan perkiraan harga tender pada waktu tertentu di masa mendatang. Karenanya sanatlah perlu untuk memperbaruhi harga0harga tersebut denagn menggunakan indeks harga tender sehingga sesuai dengan tingkat harga sekarang. Selain itu perlu pula untuk memasukkan peningkatan biaya buruh dan material yang telah diumumkan tetapi belum dilaksanakan. Kelonggaran juga pasti diberikan untuk memperhitungkan perubahan kondisi kontrak, tipe ouwner, tersedianya buruh, beban kerja dan sebagainya serta naik turunnya dunia industri.

q Desain ekonomi

Bilamana terjadi perubahan desain seperti misalnya perubahan bentuk, tinggi, ukuran dan sebagainya, maka beberapa penyesuaian terhadap tariff yang dipakai dalam estimasi pendekatan pasti dilakukan. Keadaan tapak bangunan dapat juga mempengaruhi desain dan cara membangun bangunan tersebut.

q Pertimbangan kualitas

Tariff dari proyek lama adalah ditetapkan berdasarkan standart kualitas tertentu. Jika standart ini akan dinaikkan atau diturunkan maka diperlukan adanya perubahan dalam tariff estimasi yang diajukan. Mungkin perlu pula mlakukan penyesuaian berdasarkan perkiraan atas peningkatan standart kualitas, dengan menunjukkan keseluruhan perubahan. Alternatifnya, penyesuaian ini dapat pula lebih tepat, misalnya dengan memilih kualitas lapisan luar dinding bata yang lebih baik, maka tariff estimasinya dapat disesuaikan lebih obyektif.

q Sarana-sarana teknis

Masalah ini menimbulkan suatu peningkatan proporsi proyek bangunan. Pentingnya biaya ini menghendaki agar peninjauanya terpisah dari komponen biaya bangunan lainnya. Pada rencana proyek yang besar, Quantity Surveyor ahli pasti dipakai untuk memberikan pedoman terutama pada tahap estimasi perkiraan. Sebagai contoh penyediaan alat pendingin udara (AC) dapat meningkatkan biaya proyek yang cukup besar.

q Pekerjaan eksternal

Akibat sering terjadinya perbedaan yang cukup besar antara tapak-tapak bangunan, maka terdapat hubungan biaya antara elemen pekerjaan eksternal dengan bangunan sesungguhnya. Karenanya umumnya perlulah mencakup biaya-biaya ibi sebagai komponen tersendiri dalam estimasi. Ukuran tapak atau lokasi dan pekerjaan yang harus dilaksanakan merupakan factor penting yang harus dipertimbangkan.

q Kealpaan

Usulan estimasi biaya harus secara jelas memperlihatkan apa saja yang telah dicakup, melaui spesifikasi, dan apa saja yang tidak tercakup. Ouwner mungkin dapat memaklumi atas pengasumsian bahwa estimasi satu juta telah mencakup semua pengeluarannya bagi proyek tersebut. Ia tampaknya kurang dapat memaklumi bila kemudian ia mengetahui bahwa beberapa kelompok pengeluarannya luput ditinjau. Contoh nyata dari kealpaan ini antara lain : fee professional dan ongkos-ongkos lain, VAT ( Value Added Tax, pajak pertambahan nilai), biaya lahan, tagihan bunga, perabot kecil-kecil dan komponen-komponen peralatan khusus yang mungkin dibutuhkan untuk bengkel atau laboratorium.

q Harga dan resiko desain

Estimasi disusun berdasarkan kombinasi tiga factor yaitu : kualitas, kuantitas dan harga.dua hal pertama dari komponen ini menyangkut tentang desain, yang selalu mengalami perubahan hingga penanda tangan kontrak. Desain selanjutnya akan mempengaruhi metode konstruksi yang dipakai oleh kontraktor. Pada permulaan skema suatu desain akan digambarkan oleh sketsa denah dan elevasi, dan karena kebutuhan, sketsa-sketsa ini akan lebih diperinci selama proses desain.proses ini dapat berdampak penting terhadap biaya konstruksi. Resiko biaya yang berkaitan dengan desain akan lebih banyak terjadi pada tahap permulaan dari pada tahap tender. Oleh karenanya persentase yang lebih besar harus ditambahkan untuk menutup resiko desain pada tahap permulaan, dari pada dalam tahap selanjutnya selama proses desain terjadi.